Les espaces vacants représentent des opportunités économiques, sociales et culturelles passionnantes pour les villes. À condition d’associer à leur réhabilitation les premiers intéressés : les citoyens.

Les villes européennes sont des gruyères dont les trous sont les friches, les usines, les logements et les immeubles vidés par les crises économiques et sociales successives. Autant de lieux réinvestis aujourd’hui, de manière temporaire ou permanente. Qu’ils soient cool et implantés dans des quartiers animés ou qu’ils inventent de nouvelles solutions de logement dans des zones délaissées, ces projets témoignent en tout cas de l’émergence de nouveaux besoins et d’un rapport à la ville qui change.


Le paradoxe de l’abandon


C’est le paradoxe de nos sociétés postindustrielles : les grandes villes sont en tension immobilière quasi permanente, alors même qu’elles sont trouées de vastes espaces laissés inoccupés. La désindustrialisation, d’abord, a laissé de vastes friches : 140 hectares rien qu’en Île-de-France, en 2016. Les hypermarchés et centres commerciaux d’hier couvrent toujours une surface colossale mais peu exploitée, tandis que la pression immobilière a délogé les petits commerçants des centres-villes : en France, dans 55 % des villes moyennes (entre 20 000 et 100 000 habitants), le taux de vacance des commerces est supérieur à 10 %. Des dizaines de millions de mètres carrés de bureaux trop chers à restaurer restent inoccupés. Et sur le front des logements inoccupés, il y a également de la place : 140 000 logements « durablement vacants dans le parc privé en zone tendue », selon un rapport d’évaluation de la politique française de mobilisation des logements et bureaux vacants de 2016.

Sur le papier, ça devrait être simple : on a besoin de logements, de lieux publics ou de bureaux, et il existe un vivier d’espaces libres dans lequel il n’y a qu’à aller piocher. Sauf que ce n’est pas si facile. Beaucoup de logements vacants ne sont pas habitables : selon le même rapport d’évaluation, « la moitié du parc durablement vacant nécessite des travaux de remise en état, souvent lourds ». Du côté des bureaux inoccupés, c’est encore plus compliqué : il revient tellement cher de les faire transformer en logements que certains propriétaires préfèrent construire du neuf (voir l'info + sur le côté de l'article).


« Protection par occupation »


Face à ces obstacles structurels, certains font le pari du temporaire. En 2016, Havensteder, une organisation néerlandaise d’aide au logement pour les personnes aux faibles revenus, a lancé un appel à projets de logements sociaux dont le gagnant, the Hub, est en ce moment testé dans d’anciens bureaux de Rotterdam. C’est un beau cube rouge et blanc qui abrite une cuisine, une douche, des toilettes, un chauffage, une chaîne stéréo et une connexion Internet. Couplé avec un BedHub, il offre un vrai logement temporaire à installer dans un immeuble abandonné ou une friche industrielle, facilement démontable.

L’entreprise londonienne Lowe Guardians a développé un projet similaire baptisé Shed : de jolies petites cabanes préfabriquées dans des matériaux peu chers et à faible impact environnemental, facilement déplaçables. L’entreprise vise clairement un public de jeunes actifs nomades, mais indique tout de même sur son site qu’à l’avenir Shed « pourrait être vital pour aider à soulager la crise des réfugiés et du mal-logement ».

Ces solutions pourraient se développer largement en s’appuyant sur ce que l’entreprise française Camelot appelle la « protection par occupation » : le fait d’installer des résidents temporaires dans des bâtiments vides les protège des risques de cambriolage, squattage, vandalisme, incendie, etc. Camelot loue ainsi des chambres dans des « bâtiments atypiques » (anciennes concessions automobiles, bureaux reconvertis) pour environ 200 euros par mois.


Pérenniser le temporaire

Mais « si l’occupation temporaire permet dans certains cas de traiter les espaces vacants de façon momentanée, quid de leur devenir sur le long terme ? » s’interroge Lucille Leday, chargée d’études urbanisme chez Codra, une structure de conseil en aménagement du territoire. Pour elle, « ces symptômes du déclin urbain nous poussent à être créatifs en inventant de nouvelles manières de faire la ville et de la requalifier, plus vertueuses d’un point de vue social, écologique et environnemental ».


Car la question des espaces vacants pose celle de notre rapport à la ville, qui est en train de muter vers des occupations plus douces, moins déconnectées de la nature, plus citoyennes aussi. À Amsterdam, un ancien grand magasin a connu une seconde jeunesse en devenant pendant quelques années un parc d’intérieur, le Popinn. À Paris, Les Grands Voisins se sont installés en 2015 à l’emplacement de l’ancienne maternité Saint-Vincent-de-Paul. Le projet a permis « à plus de 600 personnes en situation de vulnérabilité d’être logées, à plus de 200 associations, start-up, artisans et artistes d’occuper un espace de travail à loyer modéré et au public d’accéder à ce lieu ». Début 2018, les travaux de transformation de l’ancien hôpital ont commencé, faisant entrer Les Grands Voisins dans une saison 2 aux dimensions plus modestes. Un exemple de temporaire qui se pérennise, dont l’objectif est de « réussir à ce que tous ceux qui sont ici installés ou de passage se sentent tous légitimes à coexister dans ce même espace ».

Comment garantir que la réhabilitation se fasse dans l’intérêt des citoyens ? Sur ce point, l’exemple de Berlin est éclairant. Le Land est doté de mécanismes de démocratie participative qui donnent aux riverains un pouvoir certain sur les décisions d’urbanisme. En 2015, la mairie a présenté un projet de construction partielle de l’ancien aéroport de Tempelhof, transformé en parc depuis la fin de son utilisation en 2008. Le projet a été refusé par référendum d’initiative populaire. Sur les berges de la Spree, un projet de construction d’immeubles de bureaux a été rejeté de la même manière, et la friche abrite désormais un village d’artistes, des restaurants et des cafés, avec pour idée centrale de conserver l’accès de tous aux rives de la rivière.

Mais même les villes qui n’ont pas cette tradition peuvent associer leurs citoyens aux décisions concernant les espaces vacants. À Amsterdam, l’architecte Saskia Beer a lancé en 2016 une plateforme baptisée ZO ! City pour recueillir des idées d’aménagement d’Amstel 3, un quartier d’affaires excentré partiellement vidé par la crise. « Chacun peut proposer un projet, le localiser sur la carte de la plateforme, en expliquer les tenants et les aboutissants, échanger avec les autorités sur sa faisabilité ou solliciter un financement participatif », détaille Le Monde.
Résultat, une vingtaine de projets vont être développés. « Cette expérience est inédite aux Pays-Bas, où l’urbanisme a toujours été conçu de manière très verticale par les pouvoirs publics », explique au quotidien Tamara Smit, chargée d’Amstel 3 à la mairie d’Amsterdam.
À Paris, autre ville d’obédience top-down en matière d’urbanisme, il existe bien un budget participatif, qui connaît sa 5e édition en 2018 et représente 5 % du budget d’investissement de la ville. Mais il reste encore à définir des projets d’ampleur en concertation avec les citoyens, sous peine de se voir ringardiser. Car comme l’affirme Saskia Beer, l’expérience d’Amstel 3 n’est rien de moins qu’un exemple de « l’urbanisme du futur ».